20.07.21
Παράταση του Χρόνου Καταχώρησης μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο

Κώστας Αποκίδης
Associate Lawyer – Litigation Department



Σε προηγούμενο μας άρθρο αναφορικά με τη σημασία της κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο αναφερθήκαμε, μεταξύ άλλων, στη δυνατότητα που παρέχεται πλέον στους αγοραστές, βάσει του περί της Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (στο εξής ο N. 81/2011”), να αποταθούν στο Δικαστήριο και να ζητήσουν διάταγμα με το οποίο να τους επιτρέπεται να καταχωρήσουν μια σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο παρόλο που έχει παρέλθει η προθεσμία εντός της οποίας μπορούν να το πράξουν βάσει του Ν.81/2011.  

Στο παρόν άρθρο, αφού κάνουμε μια σύντομη ιστορική αναδρομή αναφορικά με την εξέλιξη της δυνατότητας του αγοραστή να καταθέσει μια σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εντός ορισμένου χρόνου, θα εξετάσουμε πως εφαρμόζεται σήμερα η σχετική πρόνοια του Ν.81/2011 για εκπρόθεσμη καταχώρηση μιας τέτοιας σύμβασης και εν τέλει, θα επιχειρήσουμε μια ανάλυση των στοιχείων που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο προκειμένου να καταλήξει αν τελικά θα επιτρέψει ή όχι την εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο.  

Σύντομο Ιστορικό

Η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο αρχικά ρυθμιζόταν από το Κεφ. 232 το οποίο προνοούσε ότι για να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης μια τέτοια σύμβαση θα  έπρεπε, μεταξύ άλλων, να είναι γραπτή, έγκυρη και να κατατεθεί από τον αγοραστή, εντός δύο μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο της επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο που αφορούσε. Σε αντίθετη περίπτωση ο αγοραστής θα έχανε τα δικαιώματα που μια τέτοια κατάθεση δημιουργούσε, μεταξύ των οποίων και το δικαίωμα να ζητήσει ειδική εκτέλεση της εν λόγω συμφωνίας.

Στις 29/07/2011, με στόχο να δοθεί περαιτέρω προστασία στους αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας, και ειδικότερα στους αγοραστές οικοπέδων υπό διαχωρισμό ή διαμερισμάτων σε υπό ανέγερση πολυκατοικίες τα οποία δεν είχαν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, τέθηκε σε εφαρμογή ο Ν.81/2011 ο οποίος κατήργησε και αντικατέστησε το Κεφ. 232 και παρόλο που διατηρήθηκε η “υποχρέωση” ενός αγοραστή να καταθέσει στο Κτηματολόγιο τη σχετική σύμβαση πώλησης ως προϋπόθεση για να αποκτηθούν και να ασκηθούν περιουσιακά δικαιώματα, εντούτοις, με τις πρόνοιες που θα δούμε πιο κάτω, δόθηκε το δικαίωμα σε αγοραστές που είχαν παραλείψει να καταχωρήσουν τις συμβάσεις τους εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας να το πράξουν.

Αρχικά, σημαντική προς τον πιο πάνω σκοπό ήταν η μεταβατική διάταξη του άρθρου 16 του Ν.81/2011, η οποία προέβλεπε ότι συμβάσεις οι οποίες παρέμεναν σε ισχύ και  συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω Νόμου, έστω και αν είχε παρέλθει η προβλεπόμενη στο Κεφ. 232 προθεσμία κατάθεσης τους, δύναντο να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Ν. 81/2011. Εν συνεχεία, τον Απρίλιο του 2012, αφού είχε παρέλθει και η προθεσμία που όριζε το άρθρο 16 πιο πάνω, εισήχθηκε στο Ν.81/2011 το άρθρο 16Α το οποίο προνοούσε ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν τις 6/4/2012, θα μπορούσαν να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο εντός προθεσμίας έξι μηνών.

Πέραν όμως από τις πιο πάνω διατάξεις του Νόμου που επέτρεπαν ουσιαστικά την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας αυτοδικαίως, με μόνη προϋπόθεση να γίνει η κατάθεση της σύμβασης εντός της προθεσμίας που όριζαν τα άρθρα 16 και 16Α, με τον Ν.81/2011 εισήχθη και το άρθρο 12 το οποίο προνοούσε ότι το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος εφόσον κρίνει ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.

Εν όψει του ότι δεν γινόταν ξεκάθαρο κατά πόσο οι μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 16 και 16Α (ανωτέρω) επέτρεπαν την άσκηση της εξουσίας του άρθρου 12 επί όλων των εκπρόθεσμων συμβάσεων, θεσπίστηκε ο τροποποιητικός Νόμος Ν. 48(I)/2017 ο οποίος τροποποίησε το άρθρο 12 ώστε να έχει την κατωτέρω μορφή η οποία ισχύει μέχρι σήμερα:

Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή”.

Κατά συνέπεια, με την πιο πάνω τροποποίηση, ξεκαθαρίστηκε το ζήτημα και πλέον  εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, ως θα δούμε κατωτέρω, να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ακόμα και αν αυτή αφορά σύμβαση που συνομολογήθηκε πριν από την εφαρμογή του Ν.81/2011.

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι, πέραν των ανωτέρω, ο Ν.81/2011 διεύρυνε το χρονικό περιθώριο για κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άδεια του Δικαστηρίου, από 2 μήνες, που προβλεπόταν στο Κεφ. 232, σε 6 μήνες από την υπογραφή της σύμβασης, χρονικό περιθώριο το οποίο ισχύει μέχρι και σήμερα.

Αίτημα στο Δικαστήριο για παράταση του χρόνου καταχώρησης της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Βάσει του άρθρου 12 του Ν.81/2011 οιοσδήποτε αμέλησε ή παρέλειψε να καταχωρήσει τη σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εντός της υπό του Νόμου καθορισμένης προθεσμίας και επιθυμεί να πράξει τούτο εκπρόθεσμα θα πρέπει:

Προϋποθέσεις

  1. Να καταχωρήσει σχετική αίτηση στο Δικαστήριο της Επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο.

  2. Η σύμβαση της οποίας ζητείται η κατάθεση, θα πρέπει να παραμένει σε ισχύ, οποτεδήποτε και αν αυτή συνομολογήθηκε, έστω και αν έχει παρέλθει η χρονική περίοδος που προβλέπεται για το σκοπό αυτό, από το Ν.82/2011 ή το Κεφ. 232 ανάλογα.

  3. Η σύμβαση αυτή να πληροί τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στο άρθρο 3 του Ν. 81/2011 (βλ. Σχετικά άρθρο για τη σημασία της κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο). Εννοείται ότι εδώ δεν θα τυγχάνει εφαρμογής η πρόνοια του εδάφιου (γ) του ίδιου άρθρου, το οποίο προβλέπει την προθεσμία κατάθεσης της σύμβασης εντός 6 μηνών από την υπογραφή της, εφόσον αυτός είναι και ο λόγος που γίνεται η αίτηση για παράταση του χρόνου καταχώρησης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο.

  4. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης, για την προστασία του αγοραστή.


Εύλογο και δίκαιο για την προστασία του αγοραστή

Όπως γίνεται κατανοητό από τα πιο πάνω, αφού ο αιτητής-αγοραστής αποδείξει ότι η σύμβαση παραμένει σε ισχύ και ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Ν.81/2011, θα πρέπει να πείσει το Δικαστήριο ότι θα είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία του να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης.

Κάποιοι από τους παράγοντες λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο υπερ της προϋπόθεσης ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή να επιτραπεί η εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης είναι οι ακόλουθοι:

  1. Πραγματικές περιστάσεις που καθιστούσαν αδύνατη την εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο.

  2. Σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ των συμβαλλομένων.

  3. Προηγούμενες παραστάσεις του πωλητή ότι δεν θα υπάρξει πρόβλημα από την μη κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο. 

  4. Κατά πόσο υπάρχουν ενδείξεις ότι ο πωλητής προτίθεται να πωλήσει την ακίνητη ιδιοκτησία για την οποία σκοπείται η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο.


Ένσταση στην έκδοση σχετικής άδειας - Παράγοντες και Ισχυρισμοί - Πως Επηρεάζουν την κρίση του Δικαστηρίου

Στα πλαίσια μιας αίτησης για παράταση του χρόνου καταχώρησης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, το άλλος μέρος της σύμβασης, δηλαδή ο πωλητής στις πλείστες των περιπτώσεων, δύναται να εμφανιστεί και να ενστεί στην έκδοση σχετικής άδειας του Δικαστηρίου.

Όπως γίνεται κατανοητό από τα πιο πάνω, για να επιτύχει μια ένσταση και κατά συνέπεια να μην επιτραπεί η εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να πεισθεί το Δικαστήριο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που είδαμε πιο πάνω, όπως για παράδειγμα ότι η σύμβαση δεν βρίσκεται σε ισχύ ή ότι δεν πληρείται κάποια από τις προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Ν.81/2011.

Σε αυτό το σημείο θα εξετάσουμε κάποιους από τους λόγους που προβάλλουν οι ενιστάμενοι προκειμένου να αποτρέψουν τυχόν άδεια του Δικαστηρίου για εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και οι οποίοι δεν συνδέονται άμεσα με τις προϋποθέσεις που είδαμε πιο πάνω, πως το Δικαστήριο προσεγγίζει αυτούς τους λόγους ένστασης και εν τέλει τι λαμβάνει υπόψη προκειμένου να εκδώσει τη σχετική άδεια για εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης.

Μη επίδοση της Αίτησης σε όλους τους ενδιαφερόμενους

Ένας από τους λόγους ένστασης που προβάλλονται στα πλαίσια σχετικών αιτήσεων είναι ότι η αίτηση δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη (κυρίως ιδιοκτήτες άλλων εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου), με αποτέλεσμα να μην έχουν την ευκαιρία να παρουσιαστούν στο Δικαστήριο και να παραθέσουν τους λόγους για τους οποίους δεν θα πρέπει να επιτραπεί η εκπρόθεσμη καταχώρηση.

Αρχικά θα πρέπει να αναφέρουμε ότι ο Ν.81/2011 δεν προνοεί επίδοση της αίτησης σε συγκεκριμένα πρόσωπα παρ’ όλα αυτά είναι αυτονόητο ότι θα πρέπει η αίτηση να επιδοθεί στον αντισυμβαλλόμενο της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, ως άμεσα επηρεαζόμενο πρόσωπο καθώς και ως πρόσωπο που μπορεί, με την προβολή των θέσεων του, να βοηθήσει το Δικαστήριο να αποφανθεί κατά πόσο η επίδικη σύμβαση βρίσκεται σε ισχύ ή κατά πόσο ο αντισυμβαλλόμενος της συμφωνίας εκπλήρωσε τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις ή γενικότερα κατά πόσο είναι δίκαιη για την προστασία του αγοραστή τυχόν έκδοση σχετικού διατάγματος.

Κατά τα άλλα ούτε ο νόμος αλλά ούτε και η μέχρι στιγμής νομολογία προβλέπουν την επίδοση της αίτησης σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενέγραψε επιβαρύνσεις επί του ακινήτου το οποίο σκοπείται να εγγραφεί.

Καταχρηστικότητα

- Προτεραιότητα έναντι άλλων κατόχων εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου

Πολλές φορές, συνδεδεμένος με τον πιο πάνω λόγο ένστασης σχετικά με τη μη επίδοση της αίτησης σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, προβάλλεται ως λόγος ένστασης ότι η αίτηση είναι καταχρηστική διότι επιδιώκεται έμμεσα η εγγραφή εμπράγματου βάρους με προτεραιότητα έναντι άλλων ιδιοκτητών εμπράγματων βαρών. 

Όπως είδαμε σε προηγούμενο άρθρο (εδώ), τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της, κατά συνέπεια, ο επηρεασμός των δικαιωμάτων προηγούμενων επιβαρύνσεων επί ακινήτων δεν είναι δεδομένος και για να ευσταθεί τέτοιος λόγος ένστασης θα πρέπει να αποδεικνύεται κατά περίπτωση.

Το Δικαστήριο όμως δεν θα επιτρέψει σχετικό αίτημα για εγγραφή της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας από την ημερομηνία της υπογραφής της, εκτός στις περιπτώσεις που οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες εμπράγματων βαρών συμφωνούν, αφού κάτι τέτοιο καταστρατηγεί τις διατάξεις του άρθρου 5 του Ν.81/2011 που απαγορεύουν την προτεραιότητα έναντι άλλων ιδιοκτητών εμπράγματων βαρών, εκτός αν κάτι τέτοιο γίνει με βάση της διαδικασία που ορίζει το ίδιο το άρθρο 5.

- Υπέρμετρη καθυστέρηση

 Ένας άλλος λόγος ένστασης που προβάλλεται συχνά, συνυφασμένος πολλές φορές με την καταχρηστικότητα, είναι ότι ο αιτητής, ενώ είχε πολλές ευκαιρίες να καταθέσει τη σύμβαση πώλησης στο κτηματολόγιο ή να αποταθεί στο δικαστήριο για να πάρει παράταση χρόνου καταχώρησης της, δεν το έπραξε και κατά συνέπεια δεν θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ του η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου.

Καταρχάς θα πρέπει να αναφερθεί εδώ ότι ο νομοθέτης, με την τροποποίηση του άρθρου 12 του Ν.81/2011, θέλησε να δώσει στους αγοραστές το δικαίωμα να καταχωρήσουν τη σύμβαση πώλησης που αμέλησαν να εγγράψουν εντός της προβλεπόμενη προθεσμίας. Οπότε θα ήταν οξύμωρο η καθυστέρηση να διαδραματίζει σημαντικό ρόλο σε μια αίτηση που καταχωρείται με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 12 του Ν.81/2011.

Καθοριστικό για την απόφαση του Δικαστηρίου αναφορικά με την εκπρόθεσμη καταχώρηση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, όπως είδαμε πιο πάνω, είναι το κατά πόσο κάτι τέτοιο θα είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Ως εκ τούτου, η καθυστέρηση στην καταχώρηση σχετικής αίτησης στο Δικαστήριο θα διαδραματίσει σημαντικό ρόλο μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις και μόνο όταν η κατάσταση πραγμάτων άλλαξε σε τέτοιο βαθμό, είτε σε σχέση με το ίδιο το ακίνητο είτε σε σχέση με τον πωλητή ή τρίτα πρόσωπα, ώστε να μην είναι πλέον εύλογο και δίκαιο να ασκηθεί η εξουσία του άρθρου 12 του Ν.81/2011.

Ισχυρισμοί περί ακυρότητας της σύμβασης πώλησης

Θα πρέπει να γίνει εξ’ αρχής μια σαφής διάκριση μεταξύ των ισχυρισμών που αφορούν την ακυρότητα μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και αυτούς που αφορούν την ισχύ μιας τέτοιας σύμβασης.

Όπως είδαμε ανωτέρω, το Δικαστήριο στα πλαίσια της αξιολόγησης των γεγονότων που έχει ενώπιον του προκειμένου να δώσει άδεια για εκπρόθεσμη καταχώρηση μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να ικανοποιηθεί ότι η σύμβαση βρίσκεται ακόμη σε ισχύ με άλλα λόγια ότι δεν έχει τερματιστεί από κάποιο εκ των συμβαλλομένων μερών για οποιοδήποτε λόγο. Κατά συνέπεια αν παρουσιαστεί μαρτυρία στο Δικαστήριο ότι η σύμβαση δεν βρίσκεται σήμερα σε ισχύ το Δικαστήριο θα απορρίψει την αίτηση.

Αντίθετα, ισχυρισμοί περί ακυρότητας της σύμβασης, όπως για παράδειγμα ότι αυτή δεν έχει υπογραφτεί από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο ή ότι είναι προϊόν πλάνης ή ότι είναι πλαστή κλπ, και κατά συνέπεια εξ’ υπαρχής ακύρη, δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο στα πλαίσια μιας αίτησης για άδεια εκπρόθεσμης καταχώρησης αφού τέτοια ζητήματα ακυρότητας μπορούν και πρέπει να εγερθούν στα πλαίσια άλλων διαδικασιών βάσει των οποίων θα ζητείται η αναγνώριση της ακυρότητας της σύμβασης. Συνεπώς, αν δεν παρουσιαστεί μαρτυρία ότι η σύμβαση καταγγέλθηκε ή τερματίστηκε ή ακυρώθηκε με οποιοδήποτε τρόπο, το Δικαστήριο δεν πρόκειται να υπεισέλθει και να κάνει ευρήματα σε σχέση με την εγκυρότητα της σύμβασης στα πλαίσια μιας αίτησης για άδεια εκπρόθεσμης καταχώρησης της σύμβασης.

Καταβολή του τιμήματος πώλησης

Το κατά πόσο ο αγοραστής κατέβαλε ολόκληρο ή μέρος του τιμήματος για αγορά της ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αποτελεί προϋπόθεση για να δοθεί η άδεια του Δικαστηρίου για εκπρόθεσμη καταχώρηση της σύμβασης αφού θα μπορούσε η σύμβαση να κατατεθεί με την υπογραφή της και την καταβολή ακόμα και μιας μικρής προκαταβολής. Παρ’ όλα αυτά το Δικαστήριο δύναται να λάβει υπόψη του μαρτυρία σχετική με την καταβολή του τιμήματος αλλά μόνο στα πλαίσια της αξιολόγησης του αναφορικά με την ισχύ της σύμβασης και πάντοτε σε συνάρτηση με τις πρόνοιες του εκάστοτε συμβολαίου.

Ισχύον Δίκαιο

Ένας άλλος ισχυρισμός που προβάλλεται από τους ενιστάμενους είναι ότι κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης δεν βρισκόταν σε ισχύ το άρθρο 12 του Ν.81/2011 ως αυτό τροποποιήθηκε το 2017 και κατά συνέπεια οι αιτητές δεν μπορούν να επικαλούνται τις διατάξεις του για επιτύχουν στην αίτηση τους για εκπρόθεσμη καταχώρηση.

Όπως είδαμε πιο πάνω, η τροποποίηση του άρθρου 12 του Ν.81/2011 έγινε ακριβώς για να καλύψει τις περιπτώσεις των συμβάσεων που μέχρι τότε δεν είχαν κατατεθεί στο κτηματολόγιο ακόμη και σε συμβάσεις που έχουν συνομολογηθεί όταν ίσχυε το Κεφ.232 κατά συνέπεια τέτοιος ισχυρισμός δεν θα μπορεί να γίνει αποδεκτός από το Δικαστήριο.

Πέραν τούτου όμως, από την νομολογία (βλ. μεταξύ άλλων Δημητρίου ν. Δημητρίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 834) προκύπτει ότι το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά το χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος. Κατά συνέπεια, σε αιτήσεις που αφορούν την εκπρόθεσμη καταχώρηση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, το ισχύον δίκαιο θα προσδιοριστεί κατά το χρόνο καταχώρησης της εναρκτήριας αίτησης.

Κατάληξη

Σύμφωνα λοιπόν με τα πιο πάνω αλλά και με τις μέχρι τώρα αποφάσεις των πρωτόδικων δικαστηρίων επί του θέματος, καθότι δεν υπάρχουν ακόμη σχετικές αποφάσεις του Εφετείου, λόγοι ένστασης που δεν αντικρούουν τις προϋποθέσεις που θέτει ο Ν.81/2011 για άδεια εκπρόθεσμης καταχώρησης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, δύσκολα γίνονται δεκτοί από τα Δικαστήρια τα οποία τις πλείστες φορές ανταποκρίνονται θετικά στην έκδοση διαταγμάτων για εκπρόθεσμη καταχώρηση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εφόσον πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις και εφόσον κρίνουν ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.

 

Ιούλιος 2021

 

Συντάκτης

Κώστας Αποκίδης
Associate Lawyer – Litigation Department
Costas.Apokides@kinanis.com 
litigation@kinanis.com 

 

OUR FIRM

We are a Law Firm with offices in Cyprus and Malta and a representative office in Shanghai China comprising of more than 50 lawyers, accountants and other professionals who advise, international and local clients.

The Firm has been offering legal and consulting services since 1983 evolving from a traditional law firm to an innovative cutting-edge multidisciplinary law firm combining exceptional expertise in law, tax, vat and accounting.

From its establishment the Firm’s focus has been heavily business oriented and always abreast with the latest global developments and innovations. Drawing from our pool of experienced professionals we provide our clients’ businesses full legal and accounting support on an everyday basis as well as customized solutions in today’s global financial and legal challenges.

We consider ourselves as ‘traditional pioneers’ and our motto is to foresee and anticipate any issues that may potentially impact our clients’ business and to offer effective advice and solutions proactively.

 

Kinanis LLC
Lawyers’ Limited Company
12 Egypt Street, 1097, Nicosia
P.O. Box 22303, 1520 Nicosia, Cyprus
Tel: + 357 22 55 88 88 – Fax: + 357 22 66 25 00
E-mail: KinanisLLC@kinanis.com – Web site: www.kinanis.com  

 

Kinanis
Civil Partnership, Law Firm
Kinanis Fiduciaries Limited
Suite 20, The Penthouse, 4th Floor, Ewropa Business Centre,
Dun Karm Street, Birkirkara, BKR 9034, Malta
Tel: + 356 27 54 00 24, Fax: + 356 27 54 00 25
E-mail: malta@kinanis.com - Website: www.kinanis.com  


Kinanis (China) Limited
China Representative Office
Unit 661, 6/F CIROS PLAZA,
388 Nanjing West Road, Huangpu District,
Shanghai City, 200003, China
Tel: + 86 18 410 072 690
E-mail: china@kinanis.com - Website: www.kinanis.com