Κώστας Αποκίδης
Associate Lawyer – Litigation Department
Εισαγωγή
Μια σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, πέραν των άλλων προνοιών που διαλαμβάνει, περιέχει συνήθως και κάποιες πρόνοιες αναφορικά με τον χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων που έχουν τα μέρη, όπως για παράδειγμα τα χρονοδιαγράμματα μέσα στα οποία ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει συγκεκριμένα ποσά στον πωλητή και πρόνοιες αναφορικά με την υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία στον αγοραστή σε συγκεκριμένη ημερομηνία.
Τι συμβαίνει όμως στην περίπτωση που το ένα ή το άλλο μέρος της συμφωνίας δεν συμμορφώνεται με τους χρονικούς περιορισμούς που θέτει η μεταξύ τους συμφωνία και ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του αθώου μέρους σε τέτοιες περιπτώσεις;
Νομικό πλαίσιο
Το ζήτημα του χρόνου σε μια σύμβαση ρυθμίζεται από το άρθρο 55 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149 (στο εξής ο “Νόμος”) το οποίο στο άρθρο 55(1) ορίζει, μεταξύ άλλων, ότι:
“55 (1)Αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε υποχρέωση να εκπληρώσει συγκεκριμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να συμμορφωθεί, τότε η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ’ εκλογή του αθώου μέρους, αν πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης”.
Αν τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη, τότε η σύμβαση, σύμφωνα με το Άρθρο 55(2) του Νόμου, δεν καθίσταται ακυρώσιμη, όμως το αθώο μέρος έχει δικαίωμα αποζημίωσης.
Ο Χρόνος ως ουσιώδης όρος της σύμβασης
Όπως προκύπτει από το λεκτικό του άρθρου 55(1) του Νόμου (πιο πάνω) το πρώτο ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί στις περιπτώσεις όπου το ένα μέρος της σύμβασης δεν συμμορφώνεται με τους χρονικούς περιορισμούς που θέτει η σύμβαση είναι το κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης των εν λόγω υποχρεώσεων αποτελεί ουσιώδη χρόνο για την σύμβαση και αυτό, όπως θα δούμε πιο κάτω, εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση.
Σύμφωνα με τη νομολογία, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει σχετική, ρητή, πρόνοια στη σύμβαση, ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής, εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς (βλ. G. Charalambous Ltd v. Kalos Kafes (1997) 1 Α.Α.Δ. 199 Ltd κ.ά. 205).
Συνάγεται λοιπόν από τα πιο πάνω ότι το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να εξετάσουμε είναι το κατά πόσο τα μέρη επέλεξαν να καταγράψουν ρητώς στη σύμβαση την πρόθεση τους να καταστήσουν το χρόνο ως ουσιώδη όρο της σύμβασης. Δηλαδή, με άλλα λόγια, αν τα μέρη κατέγραψαν ρητώς στη μεταξύ τους σύμβαση ότι ο συγκεκριμένος όρος, για παράδειγμα η μη πληρωμή ποσού εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης.
Πέραν όμως από τη ρητή πρόνοια στη σύμβαση, το κατά πόσο ένας όρος της σύμβασης αναφορικά με το χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των μερών είναι ουσιώδης, μπορεί να εξαχθεί και από την πρόθεση των μερών η οποία εξετάζεται μέσα από τη συνδυαστική ανάγνωση των όρων της επίμαχης συμφωνίας αλλά και της γενικότερης συμπεριφοράς τους σε σχέση με τους εν λόγω όρους.
Για παράδειγμα, εάν η σύμβαση προβλέπει πως όταν κάποιο οφειλόμενο ποσό καθίσταται πληρωτέο σε συγκεκριμένη ημερομηνία, και το εν λόγω ποσό δεν καταβληθεί στο προβλεπόμενο χρονικό περιθώριο, τότε το αθώο μέρος θα έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση και όταν ένας άλλος όρος της σύμβασης ορίζει ότι όλοι οι όροι της σύμβασης είναι ουσιώδεις, τότε πιθανόν να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι τα μέρη ήθελαν να καταστήσουν τον συγκεκριμένο όρο της σύμβασης για πληρωμή ως ουσιώδη.
Όπως είδαμε πιο πάνω, στο άρθρο 55(1) του Νόμου, στην περίπτωση που ο χρόνος είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης τότε το αθώο μέρος έχει δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία πάραυτα, δηλαδή χωρίς να χρειάζεται να προβεί σε οποιοδήποτε άλλο προειδοποιητικό μέτρο.
Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης, για να επέλθει τερματισμός της σύμβασης, το αναίτιο μέρος πρέπει να προβεί σε ενέργειες τερματισμού. Η μη εκτέλεση της υποχρέωσης στον προσδιορισθέντα χρόνο δεν επιφέρει αυτόματο τερματισμό της σύμβασης. Η σύμβαση ισχύει, είναι έγκυρη και ισχυρή και είναι εκατέρωθεν εκτελεστή εκτός εάν το αναίτιο μέρος με βάση τους όρους της σύμβασης, με θετικές ενέργειες, αποστολή σχετικής επιστολής τερματισμού, την τερματίσει οριστικά και αμετάκλητα χωρίς όρους.
Εάν το αναίτιο μέρος δεν προχωρήσει στον τερματισμό, παρόλο που υπάρχει παραβίαση ουσιώδους όρου και ο υπαίτιος σε μεταγενέστερο χρόνο, εκπληρώνοντας τη δική του υποχρέωση, καλέσει τον αναίτιο σε εκπλήρωση, τότε, παρόλο που υπήρξε παράβαση ουσιώδους όρου, όπως για παράδειγμα καθυστέρηση στην πληρωμή του τιμήματος, το αναίτιο μέρος υποχρεούται σε εκπλήρωση της σύμβασης, π.χ. να μεταβιβάσει το πωληθέν ακίνητο ανεξάρτητα αν υπήρξε καθυστέρηση στην πληρωμή, την οποία το αναίτιο μέρος δεν επικαλέστηκε για να τερματίσει τη σύμβαση. Σε τέτοια περίπτωση, άρνησης του αναίτιου μέρους να συμμορφωθεί, τότε προβαίνει εκείνος σε παράβαση της σύμβασης. Σχετική είναι η απόφαση Anthoulla Melaisi v. M&M. Georghiki Eteria Ltd (1979) 1 CLR 748
Σε περίπτωση που υπάρχει παράβαση ουσιώδους όρου και το αναίτιο μέρος αποδεχθεί εκπλήρωση σε μεταγενέστερο χρόνο από τον προβλεπόμενο τότε δεν δύναται να αξιώσει αποζημίωση για ζημιά που υπέστη λόγω μη εκπλήρωσης κατά το χρόνο που συμφωνήθηκε, εκτός αν, κατά το χρόνο της καθυστερημένης αποδοχής, γνωστοποιήσει στον οφειλέτη την πρόθεσή του να αξιώσει αποζημίωση – Άρθρο 55(3) του Νόμου.
Ο Χρόνος ως μη ουσιώδης όρος της σύμβασης
Η διερεύνηση του κατά πόσο ένας όρος είναι ουσιώδης ή όχι θα πρέπει να ξεκινάει πάντοτε από την ανάγνωση της συμφωνίας των μερών. Κατά συνέπεια θα πρέπει κάθε φορά να ανατρέχουμε στην μεταξύ των μερών συμφωνία για να δούμε εάν κάποιος όρος είναι ουσιώδης ή όχι.
Μέσα από την ανάγνωση της σύμβασης λοιπόν μπορεί να διαφανεί ότι τα μέρη δεν είχαν σκοπό να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης, είτε θέτοντας σχετική πρόνοια μέσα στη σύμβαση που να ορίζει ότι ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης όρος, είτε με άλλες πρόνοιες που δείχνουν ότι τα μέρη έχουν προνοήσει τι θα γίνει στην περίπτωση που το άλλο μέρος δε συμμορφώνεται με τους χρονικούς περιορισμούς. Για παράδειγμα η ύπαρξη όρου περί τόκου σε περίπτωση καθυστέρησης της πληρωμής κρίθηκε ότι είναι ενδεικτική πως ο χρόνος δεν ήταν ουσιώδης στη σκέψη των μερών (βλ. Latifundia Properties Ltd ν. Ανδρέα Μιχαήλ Ψακή και Άλλων (2003) 1 ΑΑΔ 670).
Όπως είδαμε πιο πάνω, αν τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη ή αν διαφανεί εν τέλει ότι ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης, τότε η σύμβαση δεν καθίσταται ακυρώσιμη, και το αθώο μέρος δεν δύναται να τερματίσει τη σύμβαση παρά μόνο θα έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τις ζημιές που υπέστη συνεπεία της καθυστέρησης - Άρθρο 55(2) του Νόμου.
Τα πιο πάνω ισχύουν και στις περιπτώσεις όπου τα μέρη, παρόλο που ήθελαν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη, με τη συμπεριφορά τους, κατέστησαν τον χρόνο μη ουσιώδη όρο της σύμβασης, χάνοντας έτσι το δικαίωμα για άμεσο τερματισμό της σύμβασης.
Μετατροπή του χρόνου από ουσιώδη σε μη ουσιώδη όρο της σύμβασης.
Όπως είδαμε πιο πάνω, η συμπεριφορά των μερών σε σχέση με τους όρους του συμβολαίου αναφορικά με το χρόνο ενδέχεται να παίξει καθοριστικό ρόλο στο κατά πόσο ένας όρος της σύμβασης είναι ουσιώδης ή όχι. Αυτές είναι και οι περιπτώσεις που προκαλούν τις περισσότερες διαμάχες οι οποίες τελικά οδηγούνται στη δικαιοσύνη.
Έτσι, παρόλο που τα μέρη μπορεί να είχαν αρχικά την πρόθεση να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο τη σύμβασης, εντούτοις, ενδέχεται να θεωρηθεί ότι τα μέρη, με τη συμπεριφορά τους, δεν επιθυμούσαν τη συμμόρφωση με τους εν λόγω όρους του συμβολαίου.
Όπως αναφέρθηκε στην Cybarco Ltd ν. Gillian Guest και Άλλου (2010) 1 ΑΑΔ 2071 “όταν ένα μέρος με τη συμπεριφορά του δείχνει ότι δεν επιμένει σε εκτέλεση του συμβολαίου όπως ορίζουν οι αρχικοί του όροι, τότε το Δικαστήριο μπορεί να θεωρήσει ότι έχει παραιτηθεί των δικαιωμάτων του να επιμένει σε εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τους αρχικούς όρους”.
Διάφοροι είναι οι παράγοντες που μπορεί να οδηγήσουν στο συμπέρασμα ότι κάποιο μέρος της σύμβασης παραιτήθηκε των δικαιωμάτων του να επιμένει στον τερματισμό της σύμβασης πάραυτα, δηλαδή χωρίς προειδοποίηση, ακόμα και αν αρχικά τα μέρη συμφώνησαν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης.
Για παράδειγμα, εάν ο πωλητής αποδεχθεί να λάβει κάποια δόση έναντι του ποσού που του οφείλεται σε μεταγενέστερο χρόνο από αυτόν που προβλέπει η σύμβαση ή εάν συστηματικά αποδέχεται πληρωμές εκτός χρονικού πλαισίου ή αν αφήσει να παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα από την παραβίαση του συγκεκριμένου όρου μέχρι να τερματίσει τη συμφωνία, τότε ενδέχεται να θεωρηθεί ότι ο συγκεκριμένος όρος δεν είναι πλέον ουσιώδης και άρα εκείνο το μέρος παραιτήθηκε των δικαιωμάτων του να επιμένει στον τερματισμό της σύμβασης χωρίς προειδοποίηση.
Υποχρέωση του αθώου μέρους για προειδοποίηση.
Με βάση λοιπόν τα όσα αναφέραμε πιο πάνω, όταν ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης, είτε γιατί τα μέρη αποφάσισαν κάτι τέτοιο ρητά στη μεταξύ τους συμφωνία, είτε διότι με τη συμπεριφορά τους κατέστησαν τον χρόνο ως μη ουσιώδη όρο της σύμβασης, το αποτέλεσμα είναι ότι το αθώο μέρος δεν έχει πλέον το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση χωρίς προειδοποίηση.
Κατά συνέπεια, για να μπορεί το αθώο μέρος να τερματίσει τη συμφωνία θα πρέπει πρώτα να καταστεί ο χρόνος ως ουσιώδης όρος της συμφωνίας. Για να γίνει αυτό, το αθώο μέρος θα πρέπει να αποστείλει προειδοποίηση με την οποία να καλεί το άλλο μέρος να συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις του εντός εύλογου χρόνου, καθιστώντας με αυτό τον τρόπο τον συγκεκριμένο όρο ουσιώδη, προειδοποιώντας τον ότι σε διαφορετική περίπτωση θα τερματίσει τη σύμβαση.
Το εύλογο χρονικό διάστημα που θα πρέπει να δοθεί με την προειδοποίηση είναι αυτό που παρουσιάζει τα περισσότερα προβλήματα αφού δεν υπάρχει ξεκάθαρο χρονικό πλαίσιο μέσα στο οποίο θα πρέπει να δοθεί η εν λόγω προειδοποίηση σε κάθε περίπτωση. “Το εύλογο αποτελεί πραγματικό γεγονός και κρίνεται κάτω από τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Μεταξύ των στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη είναι, μεταξύ άλλων, το τι υπολείπεται ακόμη να γίνει κατά την ημέρα της ειδοποίησης, ότι η πλευρά που δίδει την ειδοποίηση πίεζε συνεχώς για την εκτέλεση, όπως και εάν είναι ουσιώδες για το μέρος που δίδει την ειδοποίηση να υπάρξει σύντομη εκτέλεση” (βλ. IRIS DEVELOPMENT LIMITED ν. Τάκης Λαζαρίδης (2000) 1 ΑΑΔ 1504).
Με βάση λοιπόν τα πιο πάνω, εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου να αποφασίσει κατά πόσο ο χρόνος που δόθηκε ως προειδοποίηση ήταν εύλογος ή όχι, συνυπολογίζοντας τα πραγματικά περιστατικά που περιβάλλουν κάθε υπόθεση ξεχωριστά.
Κατάληξη
Συνοψίζοντας τα όσα είδαμε πιο πάνω, η σημαντικότητα του χρόνου σε μια σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας διαφέρει σε κάθε περίπτωση, τόσο από το λεκτικό της εκάστοτε σύμβασης όσο και από τη συμπεριφορά των μερών σε σχέση με τις εν λόγω πρόνοιες της σύμβασης.
Αυτό που καλούνται τα μέρη να πράξουν προτού τερματίσουν οποιαδήποτε σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και αποταθούν στο Δικαστήριο για διεκδίκηση αποζημιώσεων, είναι να βεβαιωθούν ότι ο χρόνος, τη στιγμή που τερματίζουν, είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης, είτε γιατί αυτό ορίζει η σύμβαση, και δεν έχουν παραιτηθεί του δικαιώματος τους για τερματισμό, είτε γιατί έχει δοθεί εύλογη προειδοποίηση προς το άλλο μέρος, το οποίο δεν ανταποκρίθηκε.
Όπως είδαμε πιο πάνω, ο τερματισμός της σύμβασης δεν επέρχεται αυτόματα αλλά απαιτούνται θετικές ενέργειες για τον σκοπό αυτό.
Τέλος, είναι σημαντικό να επαναλάβουμε ότι η αποδοχή εκπλήρωσης της σύμβασης σε μεταγενέστερο χρόνο από τον προβλεπόμενο ουσιώδη χρόνο δεν δίδει δικαίωμα σε αποζημίωση εκτός αν επιφυλαχθεί τέτοιο δικαίωμα κατά την μεταγενέστερη εκπλήρωση.
Δεκέμβριος 2021
Συντάκτης
Κώστας Αποκίδης
Associate Lawyer – Litigation Department
Costas.Apokides@kinanis.com
litigation@kinanis.com
OUR FIRM
We are a Law Firm with offices in Cyprus and Malta and a representative office in Shanghai China comprising of more than 50 lawyers, accountants and other professionals who advise, international and local clients.
The Firm has been offering legal and consulting services since 1983 evolving from a traditional law firm to an innovative cutting-edge multidisciplinary law firm combining exceptional expertise in law, tax, vat and accounting.
From its establishment the Firm’s focus has been heavily business oriented and always abreast with the latest global developments and innovations. Drawing from our pool of experienced professionals we provide our clients’ businesses full legal and accounting support on an everyday basis as well as customized solutions in today’s global financial and legal challenges.
We consider ourselves as ‘traditional pioneers’ and our motto is to foresee and anticipate any issues that may potentially impact our clients’ business and to offer effective advice and solutions proactively.
Kinanis LLC
Lawyers’ Limited Company
12 Egypt Street, 1097, Nicosia
P.O. Box 22303, 1520 Nicosia, Cyprus
Tel: + 357 22 55 88 88 – Fax: + 357 22 66 25 00
E-mail: KinanisLLC@kinanis.com – Web site: www.kinanis.com
Kinanis
Civil Partnership, Law Firm
Kinanis Fiduciaries Limited
Suite 20, The Penthouse, 4th Floor, Ewropa Business Centre,
Dun Karm Street, Birkirkara, BKR 9034, Malta
Tel: + 356 27 54 00 24, Fax: + 356 27 54 00 25
E-mail: malta@kinanis.com - Website: www.kinanis.com
Kinanis (China) Limited
China Representative Office
Unit 661, 6/F CIROS PLAZA,
388 Nanjing West Road, Huangpu District,
Shanghai City, 200003, China
Tel: + 86 18 410 072 690
E-mail: china@kinanis.com - Website: www.kinanis.com