Κώστας Αποκίδης
Senior Associate Lawyer – Litigation Department

Ως μέλος της κυπριακής κοινωνίας είναι πολύ πιθανόν, είτε να έχεις προσωπική εμπειρία είτε να έχεις ακούσει να προτείνεται σε κάποιον να μεταβιβάσει το ακίνητό του με επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας.

Είναι γεγονός ότι τις περισσότερες φορές αυτό συμβαίνει όταν οι γονείς θέλουν να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο στα παιδιά τους, δυνάμει δωρεάς, διατηρώντας όμως το δικαίωμα κάρπωσης ή οίκησης του ακινήτου που θα μεταβιβάσουν. Mε άλλα λόγια να διατηρήσουν το δικαίωμα τους να διαμένουν σε αυτό ή να συνεχίσουν να το εκμεταλλεύονται οι ίδιοι.

Σκοπός του παρόντος άρθρου δεν είναι να αναλύσει τις νομικές ή τεχνικές λεπτομέρειες που αφορούν τη σύσταση ή εγγραφή τέτοιου δικαιώματος επί του τίτλου ιδιοκτησίας αλλά, στην απουσία συγκεκριμένων ορισμών στην Κυπριακή Νομοθεσία ως προς το τι είναι και τι περιλαμβάνει το δικαίωμα επικαρπίας, σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να παρουσιάσει τα κύρια σημεία που θα πρέπει να γνωρίζει κανείς προτού πάρει την απόφαση ότι επιθυμεί να μεταβιβάσει το ακίνητο του επιφυλάσσοντας το δικαίωμα κάρπωσης ή οίκησης του ή και τα δύο.

1. Τι είναι η μεταβίβαση ακινήτου με επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας, τι περιλαμβάνει και τι απομένει στους νέους ιδιοκτήτες του ακινήτου;

Όταν συστήνεται μια επικαρπία, δηλαδή όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο με επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας, τότε η κυριότητα του εν λόγω ακινήτου διασπάται με αποτέλεσμα ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει την λεγόμενη ψιλή κυριότητα και ο επικαρπωτής να έχει την δυνατότητα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου.

Για να γίνουν πιο εύκολα κατανοητά αυτά που θα πούμε πιο κάτω, ας πάρουμε το παράδειγμα όπου οι γονείς μεταβιβάζουν στα παιδιά τους ένα ακίνητο με επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας.

Σε αυτή την περίπτωση τα παιδιά, ήτοι οι νέοι ιδιοκτήτες του ακινήτου, θα έχουν την ψιλή κυριότητα του ακινήτου, δηλαδή με απλά λόγια, θα είναι μεν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του εν λόγω ακινήτου και θα διατηρήσουν το δικαίωμα διάθεσης του, όπως θα δούμε πιο κάτω, δεν θα έχουν όμως άμεση εξουσία πάνω στο ακίνητο ούτε τη δυνατότητα να το αξιοποιήσουν όπως για παράδειγμα να το ενοικιάσουν σε κάποιον τρίτο.
Από την άλλη μεριά οι γονείς, ως επικαρπωτές του εν λόγω ακινήτου, δεν θα έχουν την κυριότητα αλλά θα έχουν την εξουσία να το χρησιμοποιούν και να λαμβάνουν τους καρπούς του, χωρίς όμως να έχουν το δικαίωμα να το διαθέσουν ή να το επιβαρύνουν με οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος ενώ παράλληλα έχουν και την υποχρέωση να διατηρήσουν ακέραιη την ουσία του.   

2. Η επικαρπία ως εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου

Το δικαίωμα επικαρπίας, όπως και το δικαίωμα οίκησης, κατοχυρώνεται από το άρθρο 11(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου (Κεφ.224) κατά συνέπεια με την εγγραφή τους πάνω στον τίτλο ιδιοκτησίας ενός ακινήτου συστήνεται «προσωπική δουλεία» η οποία ουσιαστικά αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα ενός τρίτου πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία που δεν του ανήκει.

Λόγω του ότι το δικαίωμα επικαρπίας είναι προσωπική δουλεία η χρονική διάρκεια των εν λόγω δικαιωμάτων εκτείνεται για περιορισμένη χρονική περίοδο η οποία δεν μπορεί να ξεπερνά τα όρια της ζωής του προσώπου για το οποίο συστάθηκε.

Με άλλα λόγια, όταν αποβιώσει το πρόσωπο υπέρ του οποίου συστάθηκε η επικαρπία τότε το εν λόγω δικαίωμα εξαλείφεται και οι «νέος ιδιοκτήτης» θα έχει πλέον όλα τα δικαιώματα πάνω στο εν λόγω ακίνητο.

3. Πως αφαιρείται το δικαίωμα επικαρπίας και οικήσεως από το Ακίνητο.

Καταρχάς, όπως είδαμε πιο πάνω, τόσο το δικαίωμα επικαρπίας όσο και το δικαίωμα οικήσεως παύει να υπάρχει με το θάνατο του επικαρπωτή. Υπάρχει όμως και η δυνατότητα παραίτησης του επικαρπωτή από το εν λόγω δικαίωμα.

Κατά συνέπεια, όπως είναι λογικό, οι «νέοι ιδιοκτήτες» του ακινήτου δεν έχουν τη δυνατότητα να αφαιρέσουν το δικαίωμα επικαρπίας και οικήσεως από τον τίτλο του ακινήτου παρά μόνο αν ο ίδιος ο επικαρπωτής παραιτηθεί του δικαιώματος του.

Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι το δικαίωμα επικαρπίας, εάν δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστο.

4. Πώληση ακινήτου για το οποίο έχει επιφυλαχθεί το δικαίωμα επικαρπίας.

Καταρχάς, όπως γίνεται κατανοητό από τα πιο πάνω, αυτός που έχει δικαίωμα να πωλήσει το ακίνητο για το οποίο υπάρχει εγγεγραμμένη επικαρπία είναι μόνο αυτός που κατέχει την ψιλή κυριότητα του ακινήτου και όχι ο επικαρπωτής ενώ μάλιστα δεν απαιτείται ούτε η συγκατάθεση του τελευταίου για την πώληση του εν λόγω ακινήτου.

Εφόσον λοιπόν η επικαρπία έχει καταχωρηθεί στο πιστοποιητικό εγγραφής της ακίνητης ιδιοκτησίας, τυχόν πώληση της εν λόγω ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αναίρει αλλά ούτε καταργεί το δικαίωμα επικαρπίας το οποίο είναι προσαρτημένο στον τίτλο ιδιοκτησίας προς όφελος του τρίτου προσώπου, δηλαδή τους γονείς στο παράδειγμά μας. Με άλλα λόγια, σε περίπτωση πώλησης ενός τέτοιου ακινήτου, ο επικαρπωτής θα συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο, όσο βρίσκεται εν ζωή, με τη μόνη διαφορά ότι θα αλλάξει το πρόσωπο που έχει την ψιλή κυριότητα.

Είναι δεδομένο όμως ότι η αγοραστική αξία ενός ακινήτου για το οποίο επιφυλάχθηκε το δικαίωμα επικαρπίας και οικήσεως θα είναι μειωμένη, αναλόγως των συνθηκών που περιβάλλουν το κάθε ακίνητο, και ως εκ τούτου ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός σε τέτοιες περιπτώσεις.

5. Ενοικίαση του Ακινήτου για το οποίο υπάρχει επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας.

Είναι πλέον ξεκάθαρο από τα πιο πάνω ότι ο επικαρπωτής είναι το πρόσωπο που δύναται να εκμεταλλευθεί το ακίνητο και λάβει τους καρπούς του. Κατά συνέπεια είναι το μοναδικό πρόσωπο που μπορεί να ενοικιάσει το ακίνητο και να εισπράξει τα ενοίκια που θα προκύψουν.

Αυτό συνεπάγεται ότι στην περίπτωση καθυστερημένων ενοικίων, το πρόσωπο που νομιμοποιείται να καταχωρήσει σχετική αγωγή για επανάκτησή τους είναι ο μόνο επικαρπωτής και όχι οι ιδιοκτήτες.

Τώρα, στην περίπτωση που με την εν λόγω αγωγή ζητείται η επανάκτηση της κατοχής του ακινήτου, οι ιδιοκτήτες θα έχουν το δικαίωμα να συμπεριληφθούν στην αγωγή, πάντοτε μαζί με τον επικαρπωτή, καθότι, παρόλο που δεν έχουν δικαίωμα να λαμβάνουν τους καρπούς του ακινήτου, συνεχίζουν να διατηρούν ενδιαφέρον για την μη υποτίμηση της αξίας της περιουσίας τους.

Κατάληξη
Όπως αναφέρθηκε και στην εισαγωγή, το ζήτημα της μεταβίβασης ακινήτου με επιφύλαξη του δικαιώματος επικαρπίας είναι ευρέως γνωστό στην Κυπριακή κοινωνία και σίγουρα είναι μια πρακτική που ακολουθείται για αρκετά χρόνια.

Αυτό που παρατηρείται αρκετές φορές όμως είναι η άγνοια των μερών αναφορικά με τα δικαιώματα τους πάνω στο ακίνητο με αποτέλεσμα να δημιουργούνται προστριβές μεταξύ των μελών μιας οικογένειας. Μάλιστα υπήρξαν και περιπτώσεις όπου οι γονείς παραπλανήθηκαν από τα παιδιά τους με αποτέλεσμα να μεταβιβάσουν το ακίνητο, πιστεύοντας ότι επιφύλαξαν το δικαίωμα επικαρπίας, χωρίς όμως στην πραγματικότητα να εγγράψουν την επιφύλαξη τους πάνω στον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι διαφορές τους να καταλήγουν στις δικαστικές αίθουσες προς επίλυση.

Με βάση λοιπόν τα πιο πάνω, η δική μας εισήγηση, είναι τα μέρη να φροντίζουν να ενημερώνονται σωστά για τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τους, προτού προβούν σε τέτοιου είδους μεταβιβάσεις, και να βεβαιώνονται ότι το δικαίωμα τους έχει εγγραφεί στον τίτλο ιδιοκτησίας.

ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ

Το παρόν άρθρο έχει προετοιμαστεί ως γενικός οδηγός και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν είναι υποκατάστατο επαγγελματικής συμβουλής. Δεν πρέπει να βασίζεστε σε αυτή χωρίς να λάβετε ανεξάρτητη επαγγελματική συμβουλή βάση των συγκεκριμένων γεγονότων της δικής σας υπόθεσης. Καμία ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τους συγγραφείς ή τους εκδότες για οποιαδήποτε απώλεια προκληθεί ή ενεργώντας βάση αυτής της δημοσίευσης.

Συντάκτης

Κώστας Αποκίδης
Senior Associate Lawyer – Litigation Department

Η ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΜΑΣ

Είμαστε μία Δικηγορική Εταιρεία με γραφεία στην Κύπρο που αποτελείται από περισσότερους από 50 δικηγόρους, λογιστές και άλλους επαγγελματίες που συμβουλεύουν, διεθνείς και τοπικούς πελάτες.

Η Εταιρεία και οι προκάτοχοί της, προσφέρουν στους πελάτες τους νομικές και συμβουλευτικές υπηρεσίες από το 1983. Η Εταιρεία σταδιακά με την πάροδο των ετών εξελίχθηκε, από μία παραδοσιακή δικηγορική εταιρεία σε μια καινοτόμο πρωτοποριακή δικηγορική εταιρεία που συνδυάζει εξαιρετική εμπειρογνωμοσύνη σε θέματα εταιρικού δικαίου, καταπιστευμάτων, φορολογίας, ΦΠΑ, λογιστικής, δικαστηριακών διαφορών, χρηματοοικονομικών υπηρεσιών, εργατικού δικαίου, μετανάστευσης και τεχνολογίας.

Από την ίδρυσή της, το επίκεντρο της Εταιρείας ήταν σε μεγάλο βαθμό προσανατολισμένο στις εταιρικές επιχειρήσεις και πάντα συμβατό με τις τελευταίες παγκόσμιες εξελίξεις και καινοτομίες. Αντλώντας από την ομάδα των έμπειρων επαγγελματιών, παρέχουμε στις επιχειρήσεις των πελατών μας πλήρη νομική, φορολογική και λογιστική υποστήριξη σε καθημερινή βάση, καθώς και εξατομικευμένες λύσεις στις σημερινές παγκόσμιες οικονομικές και νομικές προκλήσεις. Η Εταιρεία μας συνεχώς εναρμονίζεται και προσαρμόζεται στις τεχνολογικές εξελίξεις παρέχοντας ανάλογη υποστήριξη στους πελάτες της.
Κανόνας μας είναι να προβλέπουμε και να προλαμβάνουμε τυχόν ζητήματα που ενδέχεται να επηρεάσουν τις επιχειρήσεις των πελατών μας και να προσφέρουμε αποτελεσματικές συμβουλές και λύσεις έγκαιρα και προληπτικά.

Συμμετέχουμε στα δρώμενα των πελατών μας και έχουμε σαν όραμά και περηφάνειά μας να γίνουμε μέρος της ιστορίας τους….

“…Being part of their story is our pride…”

Kinanis LLC
Δικηγορική Εταιρεία Περιορισμένης ευθύνης
Αιγύπτου 12, 1097 – Λευκωσία
Tel: 22 558 888 – Fax: 22 662 500
E-mail: KinanisLLC@kinanis.com – Website: www.kinanis.com