Κώστας Αποκίδης
Counsel – Litigation Department
Όταν ένα ακίνητο εμπίπτει στον έλεγχο του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/1983 (ο «Νόμος») και ειδικότερα στις περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής ενός ακινήτου γίνει θέσμιος, με βάση το Νόμο, η δυνατότητα του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου για έξωση του εν λόγω ενοικιαστή, περιορίζεται ΜΟΝΟ στις περιπτώσεις που καθορίζει το άρθρο 11 του Νόμου, γεγονός που καθιστά την έξωση περίπλοκη ή και αδύνατη σε κάποιες περιπτώσεις.
Ο πιο διαδεδομένος και συχνά επικαλούμενος λόγος έξωσης είναι η περίπτωση όπου ο ενοικιαστής του ακινήτου δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα ενοίκια. Συγκεκριμένα, το άρθρο 11 (α) (i) του Νόμου καθορίζει μια από τις περιπτώσεις που δύναται, έπειτα από αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, να εκδοθεί διάταγμα για ανάκτηση κατοχής της κατοικίας ή καταστήματος για το οποίο εφαρμόζεται ο Νόμος ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, και αφορά την περίπτωση όπου οποιοδήποτε νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο καθυστερείται επί 21 ή περισσότερες μέρες μετά την επίδοση εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως στον ενοικιαστή.
Περαιτέρω, το άρθρο 11 (α) (i) του Νόμου ορίζει ότι ακόμη και αν ο ενοικιαστής οφείλει ενοίκια στον ιδιοκτήτη, το Δικαστήριο δεν θα εκδώσει διάταγμα έξωσης του ενοικιαστή στην περίπτωση όπου ο τελευταίος καταβάλει στον ιδιοκτήτη κάθε οφειλόμενο ποσό εντός 14 ημερών από την επίδοση σε αυτόν της σχετικής απαίτησης. Δηλαδή, προκειμένου ο Ιδιοκτήτης του ακινήτου να επιτύχει διάταγμα έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων θα πρέπει να αποδείξει σωρευτικά ότι:
Α. Υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου.
Β. Έχει αποστείλει προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης.
Γ. Υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και
Δ. Έχουν παρέλθει περαιτέρω 14 ημέρες από την επίδοση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής.
Παρά τα πιο πάνω όμως, στο άρθρο 11 (α) (i) του Νόμου περιέχεται και μια επιφύλαξη η οποία ορίζει πως «το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». Η εν λόγω επιφύλαξη εισήχθη προκειμένου να αποφευχθούν καταχρηστικές συμπεριφορές από τους ενοικιαστές οι οποίοι παραλείπουν να καταβάλουν τα οφειλόμενα μέχρι ο ιδιοκτήτης να κινήσει τις σχετικές διαδικασίες εναντίον τους και εκεί να αποφασίσουν οι ενοικιαστές να πληρώσουν.
Δηλαδή, ο ίδιος ο Νόμος ορίζει ότι ακόμα και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής καταβάλει τα καθυστερημένα ενοίκια εντός 14 ημερών από την απαίτηση, δεν εξαλείφεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη για ανάκτηση κατοχής ή έξωσης, εφόσον είναι σε θέση να αποδείξει ότι ο ενοικιαστής παραλείπει συστηματικά την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων.
Ερμηνεία της Συστηματικής Παράλειψης
Με βάση τα πιο πάνω, είναι εμφανές ότι αυτό που έχει προεξάρχουσα σημασία για επίκληση της πιο πάνω επιφύλαξης, είναι η ερμηνεία του όρου «συστηματική παράλειψη» καθότι σε περίπτωση που αυτή δεν ισχύει ή δεν αποδειχθεί και ο ενοικιαστής πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της καθορισμένης προθεσμίας, τότε ο ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμα του για έξωση με βάση αυτό το λόγο.
Η συγκεκριμένη πρόνοια του Νόμου αποτέλεσε το αντικείμενο της Απόφασης του Εφετείου στην υπόθεση Γ.Ζ. και ΔΗΜΟΣ ΠΑΦΟΥ – ΠΟΛ. ΕΦΕΣΗ 230/2020 τα γεγονότα της οποίας έχουν ως ακολούθως (συνοπτικά):
Το Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση με την οποία αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι η παράλειψη καταβολής ενοικίων για 4 συναπτά έτη, επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας καθιστά τη συστηματικότητα αυταπόδεικτη.
Στην πιο πάνω υπόθεση η πλευρά του ιδιοκτήτη ισχυρίστηκε ότι η παράλειψη καταβολής 49 συνεχόμενων μηνιαίων ενοικίων αποτελεί εξόφθαλμη περίπτωση συστηματικής και επαναλαμβανόμενης παράλειψης πληρωμής οφειλόμενων ενοικίων ενώ, στην αντίπερα όχθη, η πλευρά του ενοικιαστή, ισχυρίστηκε ότι εφόσον τελικά προέβη στην πληρωμή εντός της προθεσμίας που έτασσε η σχετική επιστολή απαίτησης δεν τίθεται θέμα εξέτασης συστηματικής παράλειψης καταβολής ενοικίου. Περαιτέρω ισχυρίστηκε πως προκειμένου να υπάρχει συστηματικότητα, επιβάλλεται αυτή να συνοδεύεται από κάποιου είδους κακοπιστία ή πρόθεση κατάχρησης δικαιώματος εκ μέρους του ενοικιαστή.
Προκειμένου να καταλήξει σε συμπέρασμα, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ορθώς αναφέρει αρχικά ότι «το βασικό κριτήριο για την ερμηνεία νομοθετήματος είναι η συνήθης σημασία των λέξεων και ότι δεν είναι επιτρεπτή προσθήκη λέξεων στο κείμενο του Νόμου και η παρεμβολή επεκτάσεων οι οποίες δεν βρίσκονται στο Νόμο» προχώρησε να εντοπίσει τη συνήθη σημασία των λέξεων ώστε να καταλήξει σε ερμηνεία της επίμαχης επιφύλαξης. Πράττοντας τούτο, κατέληξε ότι η διατύπωση της εν λόγω επιφύλαξης, η οποία αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη, είναι σαφέστατη και δεν περιέχει τίποτα διφορούμενο.
Μάλιστα, το Πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε μεταξύ άλλων ότι η ευχέρεια του ενοικιαστή να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, είναι άσχετη από το κατά πόσο υπάρχει συστηματική παράλειψη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και βάσει του πιο πάνω σκεπτικού απέρριψε τη θέση του ενοικιαστή ότι επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής.
Είναι απόλυτα ορθώς ο συλλογισμός του Δικαστηρίου ότι εάν υιοθετείτο αυτή η εισήγηση θα κατέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων αφού, όταν παραμένουν απλήρωτα ενοίκια το δικαίωμα για έξωση υφίσταται με βάση το βασικό μέρος του άρθρου 11(1)(α). Άρα, η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διαφορετικό και διακριτό σκοπό. Κατά συνέπεια, αν έπρεπε να παραμένουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω επιφύλαξη θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και λόγο ύπαρξης.
Πως καταδεικνύεται όμως η συστηματικότητα;
Σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, συστηματικός, είναι «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο».
Καθότι δεν υπάρχει όμως κάποια εξαντλητική λίστα με συμπεριφορές που να καταδεικνύουν συστηματικότητα, αυτή θα πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση και κάτω από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε περίπτωσης. Το δικαστήριο θα διατηρεί τη διακριτική του ευχέρεια ώστε να κρίνει κατά πόσο η διάρκεια της καθυστέρησης ή η συχνότητα των παραλείψεων στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων είναι τέτοιας έκτασης που την καθιστά συστηματική. Ως το Πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε στην υπόθεση Γ.Ζ. (ανωτέρω) «Εάν λόγου χάριν, οι καθυστερήσεις εντοπίζονται σπάνια ή σποραδικά σε μια ενοικιαστική σχέση που υφίσταται για δεκαετίες ή αφορούν μια μικρή και συγκεκριμένη περίοδο σε μια μακροχρόνια θέσμια ενοικίαση, δύσκολα θα μπορούσε να υποστηριχθεί πως αυτή η συμπεριφορά συνιστά συστηματική καθυστέρηση».
Πάντως, το κατά πόσο η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας ή εσκεμμένης συμπεριφοράς του ενοικιαστή ουδόλως ενδιαφέρει καθότι κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται στο Νόμο και ούτε δύναται να αλλάξει το αποτέλεσμα, ήτοι το γεγονός ότι υπήρξε παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, το οποίο είναι το μοναδικό που ενδιαφέρει στις περιπτώσεις εξέτασης της συστηματικότητας.
Κατάληξη
Σύμφωνα με τα όσα αναπτύχθηκαν ανωτέρω, η συστηματική παράλειψη καταβολής ενοικίων σε μια θέσμια ενοικίαση, αποτελεί έναν ξεχωριστό και διακριτό λόγο έξωσης με βάση το Νόμο.
Αυτό που θα πρέπει να αποδείξει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου για να επιτύχει έξωση με βάση την εν λόγω πρόνοια/επιφύλαξη του Νόμου είναι πως ο ενοικιαστής παραλείπει την καταβολή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου με επαναλαμβανόμενο τρόπο ή για χρονικό διάστημα ή με τέτοια συχνότητα που καταδεικνύει συστηματικότητα, άσχετα με τους λόγους που οδήγησαν τον ενοικιαστή σε αυτή την παράλειψη.
Είναι σημαντικό να επαναλάβουμε καταληκτικά ότι όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω ισχύουν στις περιπτώσεις θέσμιων ενοικιαστών που εμπίπτουν στη σφαίρα και τον έλεγχο του Νόμου. Δηλαδή θα πρέπει (α) να αφορά ακίνητο εντός ελεγχόμενης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής, (β) η ενοικίαση να είχε καταστεί θέσμια και (γ) το ακίνητο να είχε συμπληρωθεί και να ήταν υπό ή προς ενοικίαση για πρώτη φορά, πριν την 31/12/1999.
ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ
Το παρόν άρθρο έχει προετοιμαστεί ως γενικός οδηγός και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν είναι υποκατάστατο επαγγελματικής συμβουλής. Δεν πρέπει να βασίζεστε σε αυτή χωρίς να λάβετε ανεξάρτητη επαγγελματική συμβουλή βάση των συγκεκριμένων γεγονότων της δικής σας υπόθεσης. Καμία ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τους συγγραφείς ή τους εκδότες για οποιαδήποτε απώλεια προκληθεί ή ενεργώντας βάση αυτής της δημοσίευσης.
Συντάκτης
Κώστας Αποκίδης
Counsel – Litigation Department